Il prezzo dell’immobile come investimento sicuro
Fin da quando ero piccolo i miei genitori insistevano con il dirmi “compera un immobile perché è l’investimento più sicuro che c’è”.
A distanza di quasi quarant’anni, mi chiedo se fosse proprio così. Ho sempre più l’impressione che sono da considerarsi vecchi dogmi e che nell’era del digitale non possono più trovare una loro connotazione.
Negli anni abbiamo assistito a diversi crisi definite e indefinite. In sostanza la crisi del mattone.
Se analizziamo la situazione da un punto di vista del prezzo, potremmo dire che, il prezzo dell’immobile è sempre cresciuto a braccetto con l’economia.
Fino a che non c’è stata la proliferazione delle agenzie immobiliari, se prima si contavano in un via una agenzia immobiliare. A un certo punto della nostra storia, hanno iniziato a nascere, crescere e estinguersi una miriade di agenzie.
Quelle stesse agenzie (ovviamente non tutte) che hanno manipolato il mercato involontariamente.
Abbiamo assistito a più di una trattativa, dove le agenzie immobiliari, per accaparrarsi il cliente, gli proponevano vendite immediate e plusvalenze stellari.
Nel senso che se l’immobile era stato preso dall’agenzia Rossi, arrivava agenzia Bianchi chiedendo la possibilità di vendere l’immobile promettendo di venderlo a molto di più di Rossi.
Ovviamente, il titolare dell’immobile vuole per sua stessa natura realizzare un guadagno il più possibile. Per tanto era facile a dire di si alle avance dell’agenzia.
La bolla speculativa, non nasce così. Ma da una serie di fattori naturali. Semplicemente da una condizione che è ben precisa nel ciclo di vita del prezzo. Dove il consumatore è felice di conclude un affare oltre le sue stesse aspettative iniziali.
Per effetto di imitazione, tutte le altre agenzie, tornano al contrattato. L’agenzia Rossi ritorna dal cliente e gli promette una vendita più alta ancora di della Bianchi.
Il tutto va avanti a ruota libera, fin che il meccanismo non si inceppa. A quel punto, i prezzi sono totalmente fuori mercato.
Si vendeva al grido: “ma cosa c’è più sicuro dell’immobile? È un investimento sicuro. Inoltre lo rivendi quando vuoi.”
Vediamo la situazione dal punto di vista della teoria del ciclo di vita del prezzo.
Noteremmo che il proprietario delle mura è in fare di paura, perché non sa come si vende una casa, ma sopratutto se la riuscirà a vendere.
E’ una paura, che lo spinge ad affidarsi a chi eroga il servizio. Anche perché una volta vi era solo la carta stampata. Ed era difficile che un privato mettesse a stampare migliaia di volantini e successivamente distribuirli solo per vendere la sua casa.
Oggi, con internet, possiamo fare altri ragionamenti.
Tornado alla fase della pura, questa passa, nel momento in cui entra a contatto con l’agenzia che gli illustrato le procedure di vendita e lo rassicura sul prezzo.
Il cliente, passa nella fase della sicurezza. Si sente tranquillo, rassicurato. Perché sa che qualcuno di specializzato se ne sta occupando.
Alla notizia, della vendita il cliente entrerà nella fase della felicità. La felicità sarà ancora più elevata se avrà raggiunto un buon l’affare oltre le sue aspettative.
Per tanto con la vendita dell’immobile al prezzo stabilità il cliente entra nella fase di autostima. Perché ha venduto l’immobile e può fare nuovi ragionamenti.
Per completare il seguente contributo, sarebbe necessario evidenziare che nella fase del ciclo del prezzo alto, gli immobili sono stati venduto a prezzi oltre il listino.
La cosa sorprendente che nella fase calante del prezzo viene sempre generata dalle agenzie.
All’atto dell’acquisto dell’immobile, nel caso il cliente compera, l’agenzia ha pompato il prezzo per raggiungere il massimo del realizzo.
Nella fase di ciclo economi basso, la stessa agenzia, convince il cliente che nessuno e disposto a comperare il suo immobile dunque è obbligato a vendere a un prezzo inferiore.
Possiamo quasi affermare che il prezzo è l’incontro tra la domanda e offerta, non generato, ma indotto.